[특별기고] 한국형 호텔개발 본질은 무엇인가?

현재 우리나라는 300여개소가 넘는 분양형 호텔과 경영자 직영호텔

김치환 | 기사입력 2019/11/25 [17:21]

[특별기고] 한국형 호텔개발 본질은 무엇인가?

현재 우리나라는 300여개소가 넘는 분양형 호텔과 경영자 직영호텔

김치환 | 입력 : 2019/11/25 [17:21]

수년 전 부터  한국의 호텔업계 에서는 많은 변화가 이루어졌다. 필자는 30년의 호텔업계 경험과 노하우로 여러 호텔의 사이트 분석에서 부터 분양, 그리고 건설단계, 마지막으로 호텔 OPEN과 운영 등 호텔 개발PM의 입장으로 바라보는 시점과 호텔 운영자의 입장에서 연재를 시작 하고자 한다.

 

현재 우리나라는 300여개소가 넘는 분양형 호텔과 경영자의 직영호텔의 신규 진출로 인하여 다수의 숙박시설이 시장에 진입하였으나 관광시장의 위축, 경기상황의 불확실성 또한 중국의 내수시장 변동 그에 따른 수급 불균형으로 인한 부작용과 호텔시장의 변화 등 실로 많은 부분이 움지임 을 느끼곤 한다. 그 중에서는 분양형 호텔은 이미 국내호텔 전체시장에서의 규모와 시장성 확대로 인하여 많은 부분을 차지하게 되었고 앞으로도 수익성 상품의 호텔 부동산은 꾸준히 성장세를 보일 것으로 판단되며, 그러한 근거로 현재도 많은 호텔이 건설 중이고 관련건축물에 대한 인,허가를 진행하고 있는 것으로 보아 알 수 있다.

 

 

이로 인하여 시장의 수요공급에 따라 호텔객실의 이용단가가 낮아지는 현상이 발생된 반면 이미 많은 고객은 저가로 분양형 호텔을 이용 함으로서 일반 대중들에게도 호텔이용 문턱을 낮추는 효과 까지 거두고 있는 것이 사실이다. 호텔 건설에 있어 MICE 확장성으로 바라 보자면 부분적 제약은 있겠지만 전국 어디에서라도 대규모 행사시 숙박의 불편성은 감수가 되었지만 단지 객실위주의 건축사업으로 전개가 되어 부대시설은 소형연회장이 주를 이루어 대형연회행사를 할 수 없는 것은 다소 안타까운 부분이며 분양호텔 특성상 감수할 수밖에 없는 상황이다. 

 

현재 전국에 150여개의 분양형 호텔이 운영되고 있지만 그 중에 계약기간 동안 수분양자에게 약속한 수익률을 제공해주는 호텔은 보기가 힘들고 시행사,운영사,수분양자간에 수익률 미지급과 운영방법에 따른 소송에 휘말리는 부분만이 부정적인 시선으로 지면을 가득 채우고 있는 것이 사실이다. 이러한 부분은 수년 전부터 사드의 영향과 관광업의 침체 그리고 과잉 경쟁으로 인하여  경영부분은 수익률 하락으로 이어져 수익률제공을 못해주기 때문인 것이며 수익률이 떨어지면서 호텔 운영을 둘러싼 분쟁도 많아지고 있다. 투자금을 모을 때 수익률을 과장해서 광고했지만, 실제 수익률은 광고에 훨씬 못 미치는 게 주요 원인이다.

 

 

그러한 결과로 호텔 운영.관리 방안과 수익 배분을 둘러싼 투자사와 운영사 사이 분쟁도 일어나고 있는 결과가 초래한 이유이기도 하다. 이러한 결과로 업계변화 가운데 하나는 기존에 있던 소규모 호텔과 건축 된지 오래된 숙박시설은 경쟁력이 없기에 숙박사업을 포기하는 경우도 발생되기도 하고  경쟁력을 갖추기 위하여 리모델링 과 확장을 거듭하는 현상이 발생하게 된 것이다. 반면에 건축법 변경 등으로 국가적으로는 숙박의 수요가 늘어나는 효과는 거둔 결과가 된 부분이 생기고 반대급부로 호텔산업은 더욱 발전 할 것으로 보이는 바이다. 

 

또한 이러한 현상은 단순 호텔의 기존시설인 객실과 식음시설에서 벗어나 다문화 복합공간 으로 발전하고 있고 종합 커뮤니티를 기반으로 수요고객을 찿고 있기 때문이며, 이러한 호텔산업의 발전으로 인하여 개발자들은  일반 복합 주거용 건물 또한 호텔 식 서비스를 앞세워 시장에 활력을 주고 있는 것이 사실이다. 여기서 분양호텔이라 함은 관광진흥법상 적용을 받아 관리되고 운영되어 관리받는 워커힐호텔, 롯데호텔, 신라호텔 등 관광호텔 브랜드는 제외되며 법규상 관광호텔과 달리 수익성 부동산 상품으로 단기와 장기숙박을 진행할 수 있는 형태인데 관리는 공중위생관리법 적용을 받는 숙박시설인 것이다.

 

 

수익성 분양형 호텔은 아파트나 오피스텔 처럼 분양 및 구분등기를 통해 객실별로 소유권을 부여하고 등기를 할 수 있는 형태로 편의상 취사시설을 갖춘 경우에는 레지던스호텔(ResidenceHotel), 취사시설을 갖추지 않은 경우에는 비즈니스호텔(Business Hotel)로 명칭한다.

 

근래 우리나라에서 수익성 분양형 호텔은 2010년초반부터 사업기획을 하기 시작하여 본격적으로 시장에 등장한 이유는 중국인 관광객수요와 숙박의 수요공급의 불균형 으로 인해 국내 호텔의 단가 또한 높은 시점에 국가적으로 숙박의 필요성을 인지하여 부동산 상품으로 나온 부분이기도 하며 이는 전국적으로 확대되어 현재는 300여개의 수익성 분양호텔이 운영 또는 개발이 진행 되고 있는 부분이다.

 

 

현재 국내 운영중인 분양 호텔은 경영상 내부는 심각한 경영부재를 안고서도 겉 치례 포장을 한상태로 운영되고 있고 수분양자와 의견대립으로 소송 중인 곳 그리고 운영 위탁사가 부도를 내는 경우 등 어려운 현실들이 심심찮게 들리고 있다. 개인적인 판단과 생각으로는 아직까지는 외국의 글로벌호텔 운영사례와 같이 전문성과 독립적인 시스템을 지니고 가기에는 국내 호텔운영사의 준비가 덜 되었다고 보시는 것이 정확 할 것 같다. 

 

여기서 호텔 운영사는 호텔 운영에 따른 매뉴얼 그리고 자체적으로 전산관리시스템 등이 구축이 필요하며 또한 호텔의 영업에 직.간접인 영향을 미치는 하드웨어는 건축주와 충분히 협의가 선행 되어 실시설계에 반영 진행 되어야 하는 부분이고 인건비와 에너지 비용에 가장 민감한 숙박업에 있어서는 건축단계에 있어 전기, 소방, 통신, 설비등 IBS 공사에 설계가 반영되고 또한 철저하게 전문인들과 운영에 따른 설계논의가 필요하며 4~5차산업으로가는 시기이므로 더욱이 IT&S/W & AI&lot 등 소프트웨어 분야에 핵심을 기하여야 할 것이다.

 

  

호텔경영과 운영은 호텔에 대한 해박한 지식과 경험 등을 갖춘 전문 그룹이 운영해야 하는 것이 맞 다고 보이지만 현재까지의 사례를 보면 운영사가 시행의 구조와 리츠의 구조로 운영되고 하부구조의 전문성이 결여된 부분이 있기에 정상운영이 어려운 부분이라고 보이고 성장,안정기라고 하기에는 아직은 많이 역부족인 듯 보이는 부분이다.

 

이밖에 호텔의 안정된 운영이 어려운 이유로는 호텔의 매출은 나름 규모와 니즈에 따라 차이가 날수 있지만 사업초기 토지의 가격과 건축가격에서 이미 호텔은 어느 정도 예상 매출과 수익성이 나오기에 처음부터 시행사의 수익기반에 의한 기획(PM,CM)단계부터 무리수가 있었다고 볼수 있을 것 같다.

 

 

더욱이 수익성호텔(분양형호텔) 경우 애초에 수치상 무리한 부분이 가미된 부분이 있고, 운영후 수지분석이 안 맞고 매출은 장미 빛 만 그려났기에 일어난 현상들로 보이는 바이며 이제는 여러 가지 답습을 통하여 호텔(관광숙박업,리조트등 숙박업)의 위탁 운영사에 대해 전문가 들도 함께 잠시 공부는 해야 할 것 같아 그간의 경험과 운영을 토대로 올려보는 글이며 지극히 개인적인 경험에 의한 판단이다. 분양호텔 수익성분양호텔의 위험과 위기의 부분들은 이미 여러해 전 분양호텔 시작부터 예견 되었던 부분이고 앞으로도 시행사 및 건축주.소유주의정책 방향에 따라 지속적으로 어려운 현상이 나올 것 이라고 보인다.

▶30년간 호텔 산업 종사
▶부티크 호텔 개발 운영
▶분양호텔 개발 운영사
▶비지니스호텔 마스타리스
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